Услуги юриста при банкротстве застройщика
и финансовым вопросам
на всех этапах работы
и объстоятельств вашего дела
Покупка квартиры в строящемся доме — шаг серьёзный и ответственный. Особенно если речь идёт о вложении средств в долевое строительство. За внешней привлекательностью проекта могут скрываться юридические и финансовые риски. Один из наиболее тревожных сценариев — признание застройщика банкротом. И хотя в большинстве случаев строительство завершается без осложнений, участникам долевого строительства, подписавшим договор до 1 июля 2019 года, необходимо быть особенно бдительными.
Как действовать, если строительная компания обанкротилась, и каким образом дольщик может защитить свои интересы?
С 1 июля 2019 года в России введён механизм эскроу-счетов, который значительно упростил и обезопасил процедуру покупки жилья в новостройке. Деньги покупателя перечисляются на специальный банковский счёт и становятся доступными застройщику только после завершения строительства. В случае банкротства девелопера средства возвращаются дольщику в полном объёме, что исключает риск потери вложений.
Что представляет собой процедура банкротства?
Юридически банкротом признаётся организация, неспособная выполнять денежные обязательства перед кредиторами. В сфере долевого строительства применяются особые нормы права, направленные на защиту прав граждан, инвестирующих в строительство жилья.
Основные законодательные акты:
- Федеральный закон № 214-ФЗ — регламентирует правила участия граждан в долевом строительстве;
- Федеральный закон № 127-ФЗ «О банкротстве» — устанавливает порядок признания несостоятельности, в частности в параграфе 7 и статье 201.4, где подробно описаны нюансы предъявления требований со стороны дольщиков.
Решение о признании застройщика банкротом принимает арбитражный суд.
Наши юристы по банкротству застройщика
Почему строительные фирмы становятся банкротами?
Причины банкротства девелоперов могут быть различными, от просчётов в стратегии до внешнеэкономических факторов:
- Подорожание стройматериалов и услуг подрядчиков, вызванное, например, колебаниями валютных курсов;
- Снижение активности на рынке жилья из-за падения реальных доходов населения;
- Ошибки при проектировании или составлении бизнес-модели;
- Финансовые издержки в связи с судебными тяжбами, включая дела о задержке сроков сдачи;
- Преступные схемы и злоупотребления внутри организации;
- Экстренные обстоятельства — от экономических кризисов до природных катастроф.
Когда девелопер не может привлечь дополнительное финансирование и не справляется с долговыми обязательствами, он вправе заявить о банкротстве. Это юридически освобождает его от части долгов, но влечёт прекращение деятельности и распродажу активов. Репутационные потери для таких компаний почти всегда необратимы.
Заявление о начале процедуры может подать не только сам застройщик, но и любой из его кредиторов: от поставщика до банка или даже один из дольщиков.
Бывает и так, что банкротство инициируется намеренно — с целью незаконного вывода капитала. Если подобный факт будет установлен, виновные лица могут быть привлечены к уголовной ответственности. Дольщики в таком случае могут вернуть свои инвестиции исключительно в судебном порядке.
Цены на юридические услуги по банкротству застройщика
| Бесплатная юридическая консультация по вопросам банкротства | |
|---|---|
|
Бесплатно |
| Полное юридическое сопровождение банкротства через суд | |
|---|---|
|
от 35 000 ₽ |
Как происходит банкротство застройщика: ключевые этапы
В отличие от стандартной процедуры несостоятельности юридических лиц, банкротство девелопера проходит по упрощённой схеме, где исключаются стадии наблюдения и финансового оздоровления. Сразу после возбуждения дела суд переходит к конкурсному производству, в рамках которого происходит инвентаризация активов и определение списка кредиторов.
Назначенный арбитражем конкурсный управляющий получает полномочия по управлению делами компании и составляет реестр требований. В него включаются все субъекты, перед которыми у застройщика есть задолженность: это могут быть дольщики, банки, контрагенты, государственные учреждения. Все активы подлежат продаже, а полученные средства распределяются между участниками согласно установленной очередности.
Если в процессе конкурсного производства выясняется, что у компании есть шансы восстановить финансовую стабильность, суд может изменить процедуру на внешнее управление. В подобной ситуации вновь назначенный управляющий организует завершение строительства и принимает меры по расчёту с кредиторами.
Также закон предусматривает возможность заключения мирового соглашения между должником и кредиторами. Например, если девелопер берёт на себя обязательство в течение определённого срока вернуть долги, и стороны приходят к консенсусу — процедура банкротства может быть прекращена по обоюдному решению.
Вопросы и ответы при банкротстве застройщика
Как только будет собран полный пакет документов, подтверждающих вашу финансовую несостоятельность, мы незамедлительно направим заявление в арбитражный суд. Мы делаем это только в том случае, если уверены в положительном исходе дела, ведь в нашем договоре прямо указано: мы гарантируем полное списание вашей задолженности — до нуля рублей и копеек.
Безусловно. Многие клиенты выбирают ускоренный формат прохождения процедуры банкротства или других юридических услуг нашей компании. Чтобы обсудить такую возможность, свяжитесь с вашим ответственным юристом — он подробно расскажет обо всех деталях.
Нет, это не потребуется. Мы ценим ваше время, поэтому наши юристы представляют ваши интересы в суде без вашего участия. Весь ход дела будет вам оперативно сообщаться по телефону.
Процесс делится на несколько этапов, каждый из которых вы сможете отслеживать. Вы будете видеть весь ход дела в режиме реального времени. Мы, в свою очередь, на каждом шаге информируем Вас о текущем статусе и необходимых действиях, находясь в постоянной связи.
Арбитражный управляющий – ключевая фигура в деле о банкротстве. Он выступает в роли эксперта, аудитора и аналитика, на которого возложена задача всесторонне исследовать финансовое положение должника, провести анализ сделок и имущества.
Суд поручает управляющему важнейшую миссию – объективно и профессионально разобраться во всех нюансах дела.
Перед тем как определиться с выбором специалиста, рекомендуется ознакомиться с его репутацией и опытом. Это можно сделать на официальном портале bankrot.fedresurs.ru, где публикуется информация о завершённых процедурах банкротства, проведённых тем или иным управляющим. Обратите внимание на статистику: опытные профессионалы, как правило, имеют внушительный список успешно завершённых дел. Убедитесь, что работаете с действительно квалифицированным специалистом.
Полное освобождение от всех видов долгов, увы, невозможно.
Есть обязательства, которые не подлежат списанию:
- алиментные выплаты, в частности — на содержание детей;
- компенсации, присуждённые судом за нанесённый моральный или физический вред;
- задолженность по выплате заработной платы сотрудникам — если речь идёт о банкротстве индивидуального предпринимателя;
- долги, возникшие по субсидиарной ответственности учредителей или владельцев бизнеса.
Все прочие финансовые обязательства — включая долги по распискам, микрозаймы, задолженности по судебным решениям — могут быть аннулированы. Судебные приставы прекращают исполнительное производство, а кредиторы теряют право требования.
Какие долги также могут остаться за должником?
Закон о несостоятельности (банкротстве) предусматривает особые случаи, при которых задолженность не подлежит списанию:
- если убытки были нанесены организации в результате грубой неосторожности или умышленных действий должника, при этом он должен быть учредителем или членом органа управления;
- если ущерб был причинён в процессе исполнения должностных обязанностей управляющего (при наличии вины и неосторожности);
- если вред имуществу был нанесён преднамеренно или по грубой халатности (пример — ДТП, в котором установлена вина водителя в форме грубой неосторожности);
- если долг образовался в результате признания сделки недействительной в рамках дела о банкротстве.
Признание физического лица банкротом — это юридически сложный и многоэтапный процесс, требующий внимательного отношения к деталям. Один из важных этапов — анализ финансовой истории должника. Особое внимание уделяется сделкам, совершённым в последние три года перед подачей заявления.
Наиболее часто под сомнение попадают сделки, совершённые при следующих обстоятельствах:
- В сделке участвует родственник, состоящий с должником в близкой степени родства — это может рассматриваться как попытка вывода активов.
- На момент заключения договора у гражданина уже были просроченные обязательства, однако вырученные средства не пошли на оплату долгов перед кредиторами.
- Сделка причинила финансовый ущерб кредиторам — например, имущество было продано по заниженной цене, либо передано безвозмездно, как дар.
Как своевременно определить, что застройщик на грани банкротства
Финансовый крах строительной компании — это почти всегда результат длительного кризиса, а не внезапное событие. Если речь не идёт о мошеннической схеме, признаки надвигающихся проблем появляются задолго до официального объявления о несостоятельности. Задача дольщика — не упустить эти сигналы.
Одним из таких маркеров может быть резкое затишье на стройке. На живом объекте всегда заметна активность: работают краны, движется техника, слышны звуки стройки. Если же участок пустует, это повод усомниться в стабильности застройщика. Чтобы контролировать ситуацию, достаточно раз в месяц навещать объект либо следить за динамикой через ЕИСЖС — официальный онлайн-ресурс, где девелопер обязан публиковать фотографии.
Повышенное внимание стоит уделять и документации. Исчезновение финансовой отчётности с сайта, истекающее разрешение на строительство или отсутствие других обязательных бумаг — тревожные звоночки. Всё это можно проверить либо через сайт застройщика, либо через ЕИСЖС.
Ещё один тревожный сигнал — завершённый дом, в котором дольщикам так и не переданы ключи. Даже если объект выглядит готовым, отказ от передачи квартир может указывать на серьёзные внутренние проблемы.
Чем раньше участник долевого строительства поймёт, что компания близка к банкротству, тем выше шанс защитить свои интересы — будь то возврат инвестиций или получение долгожданного жилья. Если процедура банкротства уже запущена, информацию можно получить следующими способами:
- От конкурсного управляющего, который обязан проинформировать всех дольщиков в течение пяти рабочих дней после получения их контактов. В письме указываются порядок подачи заявлений и сроки.
- В газете «Коммерсантъ», где публикуются данные о должнике, номер дела, дата начала процедуры и название арбитражного суда.
- На сайте картотеки арбитражных дел, где размещена информация обо всех делах о банкротстве.
- В Едином федеральном реестре сведений о несостоятельности (ЕФРСБ) — сюда управляющий вносит все сведения, включая информацию по застройщикам.
- На платформе Федресурс, где публикуются значимые события в жизни компаний, в том числе уведомления о намерении взыскания.
Этапы работы по банкротству застройщика
Что делать дольщику при банкротстве девелопера
Узнав о банкротстве застройщика, дольщику важно как можно скорее направить заявление о включении в реестр кредиторов. На это даётся два месяца с даты публикации о начале конкурсного производства.
Если срок пропущен по уважительной причине (болезнь, служба, пребывание за границей), его можно восстановить — при наличии документов и решении суда.
Заявление подаётся не в суд напрямую, а через конкурсного управляющего, который передаёт его арбитражу. Далее дольщик выбирает: требовать возврата денег или настаивать на получении квартиры.
Как вернуть вложенные средства
Если дольщик решает отказаться от жилья и хочет вернуть деньги, право на квартиру теряется. Компенсации подлежит сумма по договору, а также возможные потери — например, разница между рыночной ценой объекта и внесёнными средствами.
Оценку рыночной стоимости проводит независимый оценщик, назначенный управляющим. Итоги можно оспорить, предоставив альтернативное заключение.
Если жильё оплачено частично — компенсация будет пропорциональной. То же касается машино-мест и других объектов, купленных по ДДУ.
При просрочке передачи квартиры дольщик имеет право на неустойку — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Для физлиц сумма удваивается.
Чтобы получить деньги, нужно подать иск. После удовлетворения требований они включаются в реестр. Так же взыскиваются и моральные убытки. Но если расчёты шли через эскроу-счёт, неустойка не начисляется: средства находились не у застройщика, а в банке.
Образцы документов по банкротству застройщика
Можно ли добиться передачи жилья, если застройщик банкрот
Если здание построено более чем на 80%, предпочтительнее требовать не возврат средств, а саму квартиру. Обычно такие объекты достраиваются, и дольщик получает своё жильё.
Достройку могут обеспечить:
- Фонд защиты прав участников долевого строительства на региональном уровне;
- Инвестор, выкупивший активы и обязательства обанкротившегося девелопера;
- ЖСК, образованный инициативной группой дольщиков.
Если дом полностью построен и введён в эксплуатацию, права участника по договору сохраняются, и он может потребовать фактическую передачу квартиры.
Кто имеет приоритет при распределении средств
После формирования реестра требований суд определяет порядок удовлетворения кредиторов. Очерёдность выплат следующая:
- Граждане, пострадавшие физически (например, рабочие, получившие травмы).
- Персонал компании, не получивший заработную плату.
- Дольщики — включая тех, кто требует возврата средств, неустоек, компенсаций и прочего.
- Прочие кредиторы — банки, поставщики материалов, подрядчики.
Если заявление подано позже установленного срока, шансы на получение выплат снижаются. Заявитель может рассчитывать только на оставшиеся средства — если они будут.
Важно помнить: свободных денег у несостоятельного девелопера, как правило, нет. Все выплаты осуществляются за счёт реализации имущества и активов.
Представляем интересы по банкротству застройщика
Оказываем юридическую помощь при банкротстве в
Гарантийная помощь от государства через Фонд развития территорий
С 2017 года дольщики получили дополнительную защиту: при проблемах с застройщиком они могут рассчитывать на компенсацию от Фонда развития территорий. До середины 2019 года все девелоперы обязаны были перечислять в него 1,2% от каждого заключённого ДДУ — на случай непредвиденных ситуаций.
Компенсация рассчитывается на основе данных Росстата: площадь квартиры умножается на среднюю рыночную цену за квадратный метр. Выплаты полагаются за недвижимые объекты площадью до 120 кв. м.
Важно: фонд не компенсирует пени, моральный вред и сделки, заключённые по переуступке прав от юридических лиц после начала процедуры признания несостоятельности. Если девелопер не вносил обязательные взносы, выплаты производятся за счёт его оставшихся активов.
Что делать, если жилье оформлено в ипотеку, но застройщик обанкротился
Наличие ипотеки не освобождает дольщика от долгов перед банком. Даже если компания-застройщик признана банкротом, ипотечный договор не теряет свою силу.
В случае проблем с выплатами можно обратиться в банк с просьбой об отсрочке, реструктуризации или изменении условий. Однако банк не обязан идти навстречу.
Если дольщик прекращает погашать ипотеку, кредитор может взыскать как недостроенное жильё, так и денежную компенсацию, если она уже получена. Если компенсация превышает остаток долга, разница возвращается заёмщику.
Другие юридические услуги
